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PROPRIETA' IMMOBILIARE
FISCO: Imposte, tasse, tributi
In caso di acquisto di un immobile si applicano l'imposta di registro o alternativamente l'Iva (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale. Quando il venditore è un soggetto Iva che opera nel settore dell'edilizia (ad esempio, un'impresa di costruzioni), sul prezzo di acquisto indicato nell'atto di compravendita bisognerà corrispondere:
- Iva al 10% (4% se trattasi di prima casa)
- Imposta di registro in misura fissa: € 168,00
- Imposta ipotecaria in misura fissa: € 168,00
- Imposta catastale in misura fissa: € 168,00.
Negli altri casi (ad es., nell'acquisto da un privato) le imposte da corrispondere sono:
- Registro, 7% (3% se trattasi di prima casa)
- Ipotecaria, 2% (in misura fissa € 168,00 se si tratta di prima casa)
- Catastale, 1% (in misura fissa € 168,00 se si tratta di prima casa).
Per la compravendita di terreni edificabili ed agricoli le aliquote dell'imposta di registro sono dovute rispettivamente nella misura dell'8% e del 15%.
La base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto.
Le imposte (registro, imposte ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione.
Se l'ufficio ritiene che il valore venale dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso. Nel caso, però, che il contribuente abbia dichiarato in atto un valore non inferiore a quello determinato su base catastale, l'ufficio non può procedere alla rettifica di valore. Per le cessioni soggette all'IVA la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti. Se il contribuente ha dichiarato nell'atto di vendita del fabbricato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l'Ufficio non procede alla rettifica, salvo che da altri atti e documenti non risulti un corrispettivo superiore.
Dal 1 gennaio 2006 è possibile calcolare le imposte di registro ipotecarie e catastali sul valore catastale dell'immobile oggetto della compravendita, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Questa disposizione si applica solo per le cessioni tra privati che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi immobili per uso abitativo e relative pertinenze. In questi casi, l'onorario del notaio è ridotto del 20%.
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i seguenti coefficienti:
* 110, per la prima casa;
* 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);
* 60, per i fabbricati della categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
* 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
Per i terreni non edificabili, il valore catastale si determina moltiplicando per 90 il reddito dominicale rivalutato del 25%.
Immobili non censiti
Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale. In questo caso è necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 della legge 154/'88. La rendita catastale attribuita verrà notificata dall'Ufficio del territorio al contribuente.
Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla data della notifica.
L'acquisto della prima casa
L'acquisto della prima casa gode di particolari agevolazioni:
- sia l'imposta di registro che in alternativa l'Iva si pagano con aliquote ridotte;
- le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Le agevolazioni sono previste per quegli atti che comportano l'acquisto della proprietà, nuda proprietà, diritto d'abitazione, uso o usufrutto.
Vediamo in dettaglio.
Venditore operante nel settore dell'edilizia
L'Iva si paga con l'aliquota ridotta al 4%.
L'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa pari a 168,00 euro ciascuna.
Nelle altre ipotesi
L'imposta di registro si paga con l'aliquota del 3% in luogo del 7%.
Le imposte ipotecarie e catastali si pagano ognuna in misura fissa di € 168,00.
I VANTAGGI DELLA PRIMA CASA
Acquisto da privato
| IMPOSTA |
PRIMA CASA |
ALTRE
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Registro
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3% |
7% |
Ipotecaria
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168,00 |
1%
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Catastale
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168,00
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1% |
Acquisto da impresa edilizia
| IMPOSTA |
PRIMA CASA
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ALTRE
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| IVA |
4%
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10% (*)
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| Registro |
168,00 |
168,00
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| Ipotecaria |
168,00 |
168,00 |
| Catastale |
168,00 |
168,00 |
(*) 20% se si acquista da una immobiliare di rivendita
Requisiti per i benefici
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:
1. l'abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2.8.69 (v. G.u. n. 218 del 27.08.69)
2. l'immobile deve essere ubicato nel comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune in cui svolge la propria attività; se l'acquirente è stato trasferito all'estero per ragioni di lavoro l'immobile deve essere situato nel comune dove ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro; per i cittadini residenti all'estero (iscritti all'AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Inoltre nell'atto di acquisto il compratore deve dichiarare:
*di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
*di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
*di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda.
Acquisto di pertinenze della prima casa
Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
C/2 cantina o soffitta
C/6 garage o box auto
C/7 tettoia o posto auto.
Decadenza dall'agevolazione
La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.
Cause: l'acquirente decade dai benefici quando:
* le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false;
* non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
* vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno;
* che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa
La normativa vigente prevede un credito d'imposta per le persone che hanno ceduto l'abitazione a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'IVA, ed entro un anno dalla vendita acquistano un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa.
Il credito d'imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio prima casa, ed è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'IVA, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso non può essere superiore all'imposta di registro o all'IVA dovuta in relazione al secondo acquisto.
Il credito d'imposta spetta anche a coloro che hanno acquistato l'abitazione con atto soggetto ad IVA anteriormente al 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. prima casa) - ma non prima dell'entrata in vigore della Legge 168/82 - se l'acquirente era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della c.d. "prima casa".
Il credito d'imposta può essere utilizzato:
* in diminuzione dell'imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
* in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
* in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente al nuovo acquisto;
* in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
I moltiplicatori restano invariati ai fini della determinazione dell’imponibile ICI.
Imposte sulle successioni e donazioni (in fase di recente revisione e cambiamento nuova legge finanziaria)
Ritorno dell'imposta sulle successioni per le successioni aperte dal 03/10/2006 e sulle donazioni effettuate dal 01/01/2007.
Sono previste aliquote differenti a seconda del rapporto che intercorre tra le parti.
Sul valore complessivo dell'asse ereditario (o dei beni donati) si applica l'aliquota del:
* 4% se i beneficiari sono il coniuge e i parenti in linea retta, sul valore netto che eccede per ciascun beneficiario la franchigia di 1.000.000 di euro;
* 6% sul valore netto che eccede i 100.000 euro se i beneficiari sono i fratelli e sorelle;
* 6% per gli altri parenti fino al quarto grado;
* 8% per tutti gli altri soggetti.
Sono comunque dovute le imposte ipotecaria e catastale nella misura del 2% e dell'1% rispettivamente oppure in misura fissa di 168,00 euro ciascuna se il beneficiario possiede i requisiti "prima casa". Infine se il beneficiario dei trasferimenti è un portatore di handicap l'imposta sulle successioni e donazioni si applica esclusivamente sulla parte del valore della quota o del legato che supera 1.500.000 di euro.
Fabbricati ristrutturati; detrazione fiscale fino dicembre 2010
Prorogata al 31 dicembre 2010 la detrazione sulle ristrutturazioni ed interventi di restauro e risanamento conservativo di ristrutturazione edilizia effettuati su interi fabbricati entro il 31/12/2006 dalle imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare e delle cooperative edilizie, a condizione che provvedano alla successiva vendita o assegnazione dell'immobile entro giugno successivo all'anno di termine dei lavori, per un importo massimo di euro 48.000 e per una quota pari al 36%. Innalzata al 41% la possibilità di detrazione IRPEF del 25% della spesa per l'acquisto in fabbricati ristrutturati e venduti dall'impresa sempre con il tetto di euro 48.000. L'aumento dello sconto va a compensare il ritorno al 20% dell'aliquota IVA sui lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione. L'agevolazione precedente dell'aliquota IVA ridotta al 10% sugli interventi di ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo per tutto il 2005 potrebbe tuttavia essere reintrodotta.
Plusvalenze immobiliari Dal 3 ottobre 2006, è passata dal 12,50 al 20% l'aliquota dell'imposta sostitutiva da applicare alle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili realizzate nella vendita di immobili entro i cinque anni e di terreni edificabili (in alternativa alla tassazione ordinaria Irpef). Per poter applicare l'imposta sostitutiva sulle plusvalenze immobiliari la parte venditrice all'atto della cessione, deve farne espressa richiesta al notaio, il quale provvederà all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva per conto del cedente. Non è possibile applicare l'imposta sostitutiva sulle plusvalenze alle persone fisiche derivanti dalla cessione di terreni edificabili, andranno quindi inserite della dichiarazione dei redditi e tassate ordinariamente. Da luglio 2006 costituiscono reddito tassabile anche le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili ricevuti in donazione da non più di 5 anni. Il quinquennio deve essere conteggiato dalla data di acquisto da parte del donante.
CONDOMINIO
E' da tempo arrivato dal Senato il primo via libera alla riforma delle norme condominiali, per un nuovo concetto di condominio, oggi regolato con norme vecchie di sessant'anni, si sta arrivando a modificare tra breve alcuni punti quali: le parti comuni; gli impianti; complessi edilizi; impugnazioni; morosità; manutenzioni; incarico all'amministratore; i soldi; i costi.
Diversi i punti in oggetto:
Parti Comuni: cambio di destinazione; Impugnazioni: assemblea irregolare; Morosità: minori rischi; Impianti: occorrono metà delle quote; Manutenzione: nuove ripartizioni; Amministratore: nomina e controllo; Complessi edilizi: il supercondominio; I soldi: verifiche stringentii; I costi: Indicazione analitica.
Fascicolo del fabbricato - E' stata annunciata una nuova iniziativa legislativa per la istituzione del fascicolo del fabbricato. Il disegno di legge che viene ora presentato in Parlamento prevede:- l'obbligo del libretto per tutti gli edifici privati e pubblici;- relazione da parte di un tecnico da approvare dal Ministero delle infrastrutture;- il rinnovo ogni 10 anni del libretto;agevolazioni fiscali e creditizie per i proprietari che si mettono in regola e sanzioni per i trasgressori. Impianti e sicurezza- L’obbligo di fornire garanzia di conformità degli impianti, introdotto dall’articolo 13 del decreto ministeriale 37/08, da giovedì 27 marzo, data di entrata in vigore del decreto, è stato abrogato con effetto immediato (quindi con la pubblicazione del decreto in Gazzetta) per le transazioni immobiliari sia di compravendita che di locazione.
Un caso a sé è quello dei fabbricati nuovi, la cui vendita non può prescindere dalla presenza degli impianti a norma: la mancanza di conformità degli impianti comporta inagibilità del fabbricato e quindi la risolubilità del contratto di compravendita a causa del trasferimento di un bene diverso da quello che l’acquirente , dovendolo usare, intendeva acquistare (sentenza di Cassazione).
AFFITTI e LOCAZIONI
Aumenta il numero di case da affittare
In gran parte delle città si evidenzia un aumento delle case offerte in affitto ed è cresciuto il numero delle transazioni. L'andamento dei prezzi dei canoni di locazione ha registrato nelle grandi città cos'ì come nei piccoli centri una riduzione dei valori. In calo i prezzi per i tagli grandi. Sul fronte fiscale prosegue la guerra alle evasioni, con l'invio di migliaia di questionari ai presunti inquilini individuati dall'incrocio di varie banche dati (anagrafe comunale, catasto, Enel) tali indagini sembrano portare alla luce una notevole massa di contratti di locazione non registrati, sia pure per cifre complessivamente modeste.
Locazioni ad uso non abitativo
La Confedilizia ha chiesto un intervento governativo di riforma del regime degli affitti non abitativi. La normativa del 1978, meno liberista di quelle delle locazioni non abitative rinnovata 3 anni fa, è risultata eccessivamente rigida e soffoca il settore. Un indagine ha rilevato che in alcune città quasi il 30% degli uffici ed in misura minore i negozi restano sfitti. Il fenomeno è ancora più acuto nei centri storici a causa delle limitazioni alla circolazione degli autoveicoli.
Proposta per la tassazione immobiliare - Il governo intende agevolare il trattamento fiscale dei redditi immobiliari equiparandone l'imposizione del rendimento a quella degli altri strumenti finanziari.
Casi di detrazione fiscale. Dal primo gennaio 2008 la Finanziaria approvata aumenta i casi di detrazione fiscale a favore degli inquilini con bassi redditi. Chi stipula un contratto per l'abitazione principale avrà una detrazione da 150 a 300 euro a seconda del reddito. Detrazioni anche per i primi tre anni per i giovani tra i 20 e i 30 anni che stipulano contratti di locazione per abitazioni e trasferiscono la residenza lontano dal Comune di origine.
Novità finanziarie
- Dal primo gennaio 2005 la Finanziaria approvata ha stabilito la completa nullità dei contratti stipulati dopo tale data e non registrati.
- Viene richiesto l'obbligo per le aziende che stipulano contratti con privati, di richiedere a decorrere dal 01/04/2005, i dati identificativi catastali degli immobili al momento della sottoscrizione dell'accordo.
- Per quanto riguarda i redditi degli immobili locati, viene stabilito che, qualora si denunciasse un importo non inferiore a determinati parametri già stabiliti all'ufficio è preclusa l'attività di accertamento del reddito immobiliare ai fini delle imposte dirette.
La nuova COMUNICAZIONE dei dati dell'inquilino
Chiunque cede il godimento di un fabbricato ha l'obbligo di comunicare, entro 48 ore dalla consegna, all'autorità locale di Pubblica Sicurezza, i dati riguardanti l'ubicazione dell'immobile e le generalità delle controparti. La legge finanziaria n. 311 del 2004 ha previsto che questa comunicazione vada fatta in seguito direttamente all'Agenzia delle Entrate; quest'ultima provvederà a dare avviso di ricevimento in modalità telematica e comunicherà i dati acquisiti al Ministero dell'Interno. L'obbligo riguarderà i contratti di affitto di qualsiasi durata.
DA QUANDO DECORRE - Dall'approvazione della modulistica (in corso di predisposizione).
CHI DEVE PRESENTARLA - Locatore, intermediari del settore. La comunicazione di cessione del fabbricato al momento deve essere effettuata mediante compilazione del modello e con la sua trasmissione per via telematica.
A CHI SI PRESENTA - Agenzia Entrate.
COME SI PRESENTA - Esclusivamente in via telematica
Per informazioni dettagliate potete chiamare i nostri uffici compartimento affitti e locazioni il giovedì e venerdì dalle ore 17.00 alle ore 20.000 infolinea Tel. 0763-374650
Canoni di locazione non percepiti non sono tassabili. La Corte di Cassazione ha espresso, con una sentenza nel mese di maggio 2003 sulla tassazione ai fini IRPEF dei canoni di locazione ad uso abitativo non percepiti, un importante orientamento. Poichè ai sensi dell'art. 53 della Carta Costituzionale e dello statuto dei diritti del contribuente, le imposte devono essere commisurate alle effettive ricchezze possedute, le somme non percepite non concorrono a formare il reddito imponibile del locatore.
Tassa rifiuti
Per non incorrere in sanzioni citiamo in stralcio all'art. 62, comma 2 legge n. 507 del 1993 'non sono soggetti alla tassa per lo smaltimento rifiuti solidi urbani i locali e le aree che risultino in obiettive condizioni di inutilizzabilità'. Un alloggio che il proprietario lasci inabitato e non arredato, soprattutto quando risulti allacciato ad utenze varie (elettricità, acqua, telefono ecc.) si rileva inutilizzato ma non oggettivamente inutilizzabile e, pertanto non può essere sottratto alla tassazione in argomento.
AGENTI IMMOBILIARI
Codice di comportamento per gli agenti immobiliari. E' stato presentato il codice di autodisciplina che impegna gli aderenti alle varie associazioni di categoria al rispetto di regime di trasparenza, correttezza, riservatezza e qualità operativa nel rapporto con la clientela.
Polizza Assicurativa. Per l'esercizio dell'attività di mediazione deve essere costituita una congrua garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali a tutela dei clienti.
Intermediazione immobiliare
In sede di stipula del rogito notarile è stato introdotto l'obbligo per le parti di una compravendita, di dichiarare se si sono avvalse di un mediatore immobiliare, indicandone gli estremi identificativi ed il compenso dallo stesso percepito con le relative modalità (a tal riguardo si ricorda che sono previste sanzioni amministrative e penali per chi esercita senza iscrizione, oltre l'obbligo di restituire alle parti contraenti le provvigioni percepite).
Mediatori immobiliari soggetti obbligati alla registrazione
Obbligo per i mediatori immobiliari di registrazione per le scritture private di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari, pertanto andranno sicuramente registrati le locazioni ed i contratti preliminari di compravendita.
Tariffe di Mediazione immobiliare
Ammontare delle provvigioni spettanti ai mediatori, salvo diverso accordo, da corrispondere per intero da ciascuna delle parti contraenti:
1) Compravendita (urbani e rustici) 3% + IVA
2) Locazione ed affitto 1 mensilità + IVA
3) Cessione - rilievo aziendale 5% + IVA
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